Het afgelopen decennium stegen onderhoudslasten ongeveer 30% meer dan de inflatie (PDF). Verschillen tussen corporaties onderling zijn echter groot. Dit levert twee vragen op. Hoe verhouden lasten voor onderhoud zich tot die bij andere corporaties? Is dezelfde en liefst meer kwaliteit voor minder geld leverbaar? In augustus 2011 komen deze vragen drie keer aan bod. Onderhoudslasten van woningcorporaties vallen immers uiteen in reparatieonderhoud (1), mutatieonderhoud (2) en het planmatige onderhoud (3).
De mutatiegraad enerzijds en uitgaven per afzonderlijke mutatie anderzijds bepalen de totale kostenpost. De mutatiegraad bedraagt zo’n 8 tot 9% en is uiteraard niet beïnvloedbaar vanuit onderhoudsperspectief. Gemiddeld spenderen corporaties per mutatie €2.500, waardoor het uiteindelijk om ruim €200 per woning in exploitatie handelt. Sommige corporaties spenderen gemiddeld €1.000 per mutatie, terwijl andere corporaties gemiddeld maar liefst €6.000 per mutatie uitgeven (Benchmark Bedrijfsproces). Hoe ontstaan dergelijke verschillen?
Mutatieonderhoud richt zich op het weer verhuurbaar maken van vrijgekomen woningen. Dit betekent dat de woning veilig, schoon en zonder achterstallig onderhoud is. Een veiligheidskeuring, herstel van ernstige gebreken, schoonmaakbeurt en eventueel sausen van ernstig vervuilde wanden en plafonds. Veel corporaties gaan echter verder. Allereerst door woningen ‘gebruiksgereed’ te maken. Met dat begrip zijn veel van de kostenstijgingen te verklaren. Gebruiksgereed gaat veel verder dan de woning veilig, schoon en zonder achterstallig onderhoud opleveren. Wanden, plafonds en alle binnenschilderwerk zijn ook op orde. Keuken, badkamer en sanitair voldoen aan het oordeel van de modale woonconsument. In krimpgebieden een te verwachten strategie. Zeker als de maatregelen aansluiten bij wensen van woningzoekenden. Minder voor de hand liggend in schaarstegebieden.
Nog verder. Veel corporaties vervroegen planmatig onderhoud naar het mutatiemoment. Met als argument dat het gemakkelijker werken is in een lege woning. Helaas staan tegenover dat voordeel grote nadelen. Permanente overlast voor huurders van grotere gestapelde woongebouwen. Introductie van allerlei verschillen op adresniveau met gevolgen voor toekomstig planmatig onderhoud. Daarnaast flinke verhoging van eenheidsprijzen voor planmatige onderhoudsactiviteiten vanwege het ad hoc karakter en het gebrek aan seriematigheid. Uitgaven vinden over het algemeen eerder plaats dan wanneer uitvoering plaatsvindt op het geplande onderhoudsmoment. Plus de hogere post huurderving omdat het nu eenmaal langer duurt voordat de nieuwe huurder de woning kan betrekken
Daarom terug naar de basis. Alleen maatregelen gericht op veiligheid en wegwerken van achterstallig onderhoud plus het toonbaar overdragen van de woning aan de nieuwe huurder. Hoe ontstaat bij die lagere lasten toch meerwaarde? Management van verwachtingen van nieuwe huurders. Bied hen alternatieven. Helemaal zelf de woning schoon en toonbaar maken in ruil voor een huurvrije periode. Of de keuze voor gemak. De corporatie levert de woning niet alleen schoon en toonbaar op, maar zelfs sleutelklaar. Tegen bijbetaling is de woning helemaal naar smaak geschilderd en behangen. Lees het hele rapport.
Als directeur van Atriensis wijken heeft Maria Scholten zichzelf in korte tijd wegwijs gemaakt in de wereld van de warmtetransitie. Processen in de warmtetransitie kennen vele belanghouders, zijn complex en vaak zijn er in één wijk meerdere woningcorporaties actief. Maria vindt het belangrijk om woningcorporaties onderling te verbinden en te zorgen voor gezamenlijke standpunten, zodat zij samen sterk staan. Hiervoor zijn onderling vertrouwen en het gezamenlijk opbouwen en delen van kennis een belangrijke basis. Vervolgens is ook het verbinden van de woningcorporaties met de overige belanghouders zoals gemeenten, netbeheerders en warmtebedrijven essentieel. Maria draagt haar praktijkervaring, kennis en enthousiasme over de warmtetransitie met veel plezier, energie en een frisse blik over.
Maria Scholten: ‘Het realiseren van betaalbare en comfortabele aardgasvrije woningen voor woningcorporaties en huurders is een prachtige uitdaging om aan te werken. Voldoende kennis bij de verschillende stakeholders is hiervoor een belangrijke basis. Daarom vind ik het heel belangrijk om mijn kennis in dit domein op een inspirerende manier te delen.’
Met een achtergrond als architect zoekt Dave van der Helm, in zijn rol als directeur van Atriensis data, altijd op creatieve wijze naar oplossingen voor verschillende vraagstukken in de sociale woningbouw. Met zijn brede ervaring op het gebied van energielabels en aanverwante aspecten rondom energieprestatie begrijpt Dave de uitdagingen én kansen voor woningcorporaties op dit vlak als geen ander. Hij heeft het energielabel zien transformeren van verplichting naar versneller van innovatie en verduurzaming. Dave is een groot voorstander van samenwerking om gezamenlijk tot slimmere oplossingen te komen. Juist op het gebied van vastgoeddata waar de basis ligt voor verduurzaming. De laatste jaren richt Dave zich in het bijzonder op de digitalisering van vastgoeddata en deelt graag zijn inzichten en ervaringen op dit gebied.
‘De sociale huursector is van onschatbare waarde voor onze samenleving. Maatschappelijke impact en verduurzaming komen hier samen. Ik vind het belangrijk om mijn kennis over energielabels, vastgoeddata en digitalisering actief te delen, zodat we met elkaar tot betere en slimmere oplossingen komen. Door inzichten uit de praktijk te koppelen aan data kunnen we als sector echt versnellen – en daar graag ik graag mijn steentje aan bij.’
Met passie voor volkshuisvesting, energieprestatie en energietransitie werkt Arjan van Helvoort al meer dan een decennium bij Atriensis aan comfortabele, kwalitatieve en betaalbare huurwoningen. Als partner van woningcorporaties, met ketenpartners, voor huurders. Met een integrale visie op duurzaamheid en oog voor alle verschillende belangen. Ambitie, praktische uitvoerbaarheid en betaalbaarheid staan voorop in zijn projecten. Resultaatgericht en pragmatisch. De expertise van Arjan ligt in het verbinden van technische kennis met strategische inzichten, waardoor complexe projecten soepel en succesvol worden uitgevoerd.
Arjan van Helvoort: ‘De opgave is immens en wordt steeds complexer. De uitdaging is vraagstukken en oplossingen eenvoudig te houden. Werken aan en vanuit een gezamenlijk belang en doel. Het welzijn van de huurder voorop. Atriensis helpt opdrachtgevers in het maken van de juiste afwegingen en verbindt ze met partijen uit ons netwerk als dat nodig is. Hierin deel ik graag mijn kennis en expertise. Samen kunnen we de energietransitie versnellen en een duurzame toekomst creëren.'
Al bijna dertig jaar werkt Hella Maessen met passie aan duurzaam en gezond wonen binnen de sociale huursector. Door haar grote betrokkenheid en haar actuele kennis van ontwikkelingen in de sector helpt zij corporaties om goed voorbereid te zijn op de warmtetransitie en andere verduurzamingsopgaven. De warmtetransitie is een enorme uitdaging voor corporaties. Die uitdaging aangaan vraagt om kennis bij corporaties en alle ketenpartners. Met haar kritische blik, heldere uitleg en enthousiasme draagt Hella haar kennis graag over.
Hella Maessen: ‘In Nederland hebben we een mooie sociale huursector. Daar moeten we trots en zuinig op zijn. Ik werk daar graag aan mee. Door actuele kennis te delen en duidelijk over te brengen, kunnen we echte stappen zetten in de verduurzaming. Samen zorgen we dat ook in de toekomst iedereen betaalbaar en goed kan wonen.’
Dyon Noy is al ruim veertig jaar actief binnen de sociale huursector. Als oprichter van Atriensis en met zijn jarenlange ervaring in de sector kent hij de wereld van woningcorporaties als geen ander. Zelf is hij groot voorstander van het delen van kennis om daar samen van te leren. De laatste jaren houdt Dyon zich vooral bezig met advisering over het aardgasvrij maken van hele wijken en buurten. De kennis en praktijkervaringen die hij hierbij heeft opgedaan, brengt hij graag met passie en enthousiasme over.
Dyon Noy: ‘Werken in de sociale huursector is en blijft het mooiste wat er is. Comfortabele en betaalbare woningen realiseren voor huurders. Echter, lopen woningcorporaties en ketenpartners tegen ontzettend veel uitdagingen aan. Vanuit Atriensis delen wij graag onze kennis en expertise om die uitdagingen aan te gaan en te werken aan oplossingen.’
Tijdens de inspirerende en interactieve kennisbijeenkomst op donderdag 28 maart 2024 van 15.00 tot 17.00 uur staat de enorme uitdaging op financieel vlak centraal. Hierbij komen verschillende invalshoeken aan bod. Zo belicht Reynt Sluis, coördinerend specialistisch adviseur, het perspectief van de Autoriteit woningcorporaties: de toezichthouder van de sector. Diana de Koning, MT-lid bij het WSW, gaat op de uitdagingen van de sector in vanuit het perspectief van de ‘borger’ van de corporatiefinanciering. Victor Burger, partner bij sectorspecialist Finance Ideas, deelt zijn uitgesproken opvattingen over de opgaven van corporaties versus de financiële polsstok. Alle inleiders gaan afzonderlijk, met elkaar en ook met de deelnemers op een drietal vragen in:
Hoe zorg je voor een duurzaam prestatiemodel voor de verduurzamingsopgave? Kosten zijn fors gestegen, veel verduurzamingsmaatregelen leiden tot extra exploitatielasten en er zijn praktisch geen mogelijkheden voor extra inkomsten
Hoe zorg je voor flexibiliteit tussen de verschillende Nationale Prestatieafspraken onderling? Prognoses komen blijkens de Staat van de corporatiesector 2023 te vaak niet uit. Tegenvallers bij sommige opgaven die tot versnelling leiden bij andere opgaven
Hoe zorg je voor optimale lokale samenwerking rondom de verduurzamingsopgave? Hoe kan lokale samenwerking tot meer resultaat rondom de verduurzamingsopgave leiden? De betekenis van de IBW en de lokale prestatieafspraken
n.t.b.
