   | |
Vanwege de verslechterde financiële situatie nemen veel corporatiebestuurders ook onderhoudslasten op de korrel. Een actueel thema nu veel vastgoedmanagers de onderhoudsbegroting voor 2012 voorbereiden. Vanuit benchmarks volgen taakstellende opgaven. Als andere corporaties met deze bedragen uitkomen, moeten wij dat toch ook kunnen? Daarmee twee vragen. Hoe verhouden onderhoudslasten zich tot die bij andere corporaties? Is dezelfde en liefst meer kwaliteit voor minder geld leverbaar? In augustus 2011 komen deze vragen drie keer aan bod. Onderhoudslasten van woningcorporaties vallen immers uiteen in reparatieonderhoud (1), mutatieonderhoud (2) en het planmatige onderhoud (3).
Reparatieverzoek
Reparatieonderhoud is het onderhoud dat wordt uitgevoerd naar aanleiding van klachten ofwel reparatieverzoeken van bewoners of gebruikers. De grote spreiding tussen corporaties onderling rondom de gemiddelde jaarlijkse kosten van €325 per woning roept vragen op. Meestal is de onderhoudsstaat niet de belangrijkste verklarende factor voor die verschillen (Benchmark Bedrijfsproces). Bepalend zijn enerzijds het aantal verzoeken en anderzijds de kosten per verzoek.
- Meldingsfrequentie
Huurders melden gemiddeld jaarlijks 1,4 reparatieverzoek. Een lagere drempel verhoogt dit cijfer. Vooral de telefonische intake bepaalt de hoogte van die drempel. Doorvragen dus. Handelt het om onderhoud voor rekening van de huurder? Hoe dringend is de melding? Wachten en herstellen bij een volgende wel urgente melding of bij reeds gepland onderhoud. Herstel door de huurder zelf bij kleine eenvoudige handelingen. Nog weinig corporaties benutten de mogelijkheden van internet optimaal. Verwijs huurders voorafgaande aan het opnemen van de telefoon standaard naar de site. Meld hier duidelijk waarvoor de corporatie aanspreekbaar is en moedig met heldere instructies aan om simpele klusjes zelf te verrichten
- Kosten per melding
Het gemiddelde bedrag is hier ongeveer €230. Met een enorme spreiding. Van €100 voor de corporatie met de laagste tot maar liefst €400 voor de corporatie met de hoogste gemiddelde kosten per reparatieverzoek. Corporaties aan de onderkant geven aan voor snelheid, efficiency en herstel van bouwdelen te gaan. Eerder vervangen dan repareren. Vastgoedwaarde speelt minder een rol, zolang er maar geen sprake is van vervolgschade. Corporaties aan de bovenkant sturen meer op vastgoedwaarde en vervanging van bouwdelen.
Meer met minder
Hoe realiseer je meer met minder? Heldere afspraken met huurders. Alleen tegen bijbetaling uitvoering van verplichtingen van huurders. Meteen een bezoekafspraak bij telefonische melding, herstel in één keer en correcte omgangsvormen. Selecteer uitvoerende partijen als ketenpartners op basis van prestatieafspraken. Liefst één vaste prijs voor alle reparatieonderhoud op jaarbasis. SLA'S leggen het niveau van dienstverlening vast. Verzilver toegevoegde waarde bij het uitvoerende bedrijf door afspraken over het serviceniveau naar huurders, intake van meldingen bij dat bedrijf in plaats van de corporatie, glasheldere managementrapportages en administratieve ontzorging. Lees het hele rapport.
Publicatie datum: 20 augustus 2011 08:00