Vanwege de verslechterde financiële situatie nemen veel corporatiebestuurders ook onderhoudslasten op de korrel. Een actueel thema nu veel vastgoedmanagers de onderhoudsbegroting voor 2012 voorbereiden. Vanuit benchmarks volgen taakstellende opgaven. Als andere corporaties met deze bedragen uitkomen, moeten wij dat toch ook kunnen? Daarmee twee vragen. Hoe verhouden onderhoudslasten zich tot die bij andere corporaties? Is dezelfde en liefst meer kwaliteit voor minder geld leverbaar? In augustus 2011 komen deze vragen drie keer aan bod. Onderhoudslasten van woningcorporaties vallen immers uiteen in reparatieonderhoud (1), mutatieonderhoud (2) en het planmatige onderhoud (3).
Reparatieonderhoud is het onderhoud dat wordt uitgevoerd naar aanleiding van klachten ofwel reparatieverzoeken van bewoners of gebruikers. De grote spreiding tussen corporaties onderling rondom de gemiddelde jaarlijkse kosten van €325 per woning roept vragen op. Meestal is de onderhoudsstaat niet de belangrijkste verklarende factor voor die verschillen (Benchmark Bedrijfsproces). Bepalend zijn enerzijds het aantal verzoeken en anderzijds de kosten per verzoek.
Huurders melden gemiddeld jaarlijks 1,4 reparatieverzoek. Een lagere drempel verhoogt dit cijfer. Vooral de telefonische intake bepaalt de hoogte van die drempel. Doorvragen dus. Handelt het om onderhoud voor rekening van de huurder? Hoe dringend is de melding? Wachten en herstellen bij een volgende wel urgente melding of bij reeds gepland onderhoud. Herstel door de huurder zelf bij kleine eenvoudige handelingen. Nog weinig corporaties benutten de mogelijkheden van internet optimaal. Verwijs huurders voorafgaande aan het opnemen van de telefoon standaard naar de site. Meld hier duidelijk waarvoor de corporatie aanspreekbaar is en moedig met heldere instructies aan om simpele klusjes zelf te verrichten
Het gemiddelde bedrag is hier ongeveer €230. Met een enorme spreiding. Van €100 voor de corporatie met de laagste tot maar liefst €400 voor de corporatie met de hoogste gemiddelde kosten per reparatieverzoek. Corporaties aan de onderkant geven aan voor snelheid, efficiency en herstel van bouwdelen te gaan. Eerder vervangen dan repareren. Vastgoedwaarde speelt minder een rol, zolang er maar geen sprake is van vervolgschade. Corporaties aan de bovenkant sturen meer op vastgoedwaarde en vervanging van bouwdelen.
Hoe realiseer je meer met minder? Heldere afspraken met huurders. Alleen tegen bijbetaling uitvoering van verplichtingen van huurders. Meteen een bezoekafspraak bij telefonische melding, herstel in één keer en correcte omgangsvormen. Selecteer uitvoerende partijen als ketenpartners op basis van prestatieafspraken. Liefst één vaste prijs voor alle reparatieonderhoud op jaarbasis. SLA’S leggen het niveau van dienstverlening vast. Verzilver toegevoegde waarde bij het uitvoerende bedrijf door afspraken over het serviceniveau naar huurders, intake van meldingen bij dat bedrijf in plaats van de corporatie, glasheldere managementrapportages en administratieve ontzorging. Lees het hele rapport.
Als directeur van Atriensis wijken heeft Maria Scholten zichzelf in korte tijd wegwijs gemaakt in de wereld van de warmtetransitie. Processen in de warmtetransitie kennen vele belanghouders, zijn complex en vaak zijn er in één wijk meerdere woningcorporaties actief. Maria vindt het belangrijk om woningcorporaties onderling te verbinden en te zorgen voor gezamenlijke standpunten, zodat zij samen sterk staan. Hiervoor zijn onderling vertrouwen en het gezamenlijk opbouwen en delen van kennis een belangrijke basis. Vervolgens is ook het verbinden van de woningcorporaties met de overige belanghouders zoals gemeenten, netbeheerders en warmtebedrijven essentieel. Maria draagt haar praktijkervaring, kennis en enthousiasme over de warmtetransitie met veel plezier, energie en een frisse blik over.
Maria Scholten: ‘Het realiseren van betaalbare en comfortabele aardgasvrije woningen voor woningcorporaties en huurders is een prachtige uitdaging om aan te werken. Voldoende kennis bij de verschillende stakeholders is hiervoor een belangrijke basis. Daarom vind ik het heel belangrijk om mijn kennis in dit domein op een inspirerende manier te delen.’
Met een achtergrond als architect zoekt Dave van der Helm, in zijn rol als directeur van Atriensis data, altijd op creatieve wijze naar oplossingen voor verschillende vraagstukken in de sociale woningbouw. Met zijn brede ervaring op het gebied van energielabels en aanverwante aspecten rondom energieprestatie begrijpt Dave de uitdagingen én kansen voor woningcorporaties op dit vlak als geen ander. Hij heeft het energielabel zien transformeren van verplichting naar versneller van innovatie en verduurzaming. Dave is een groot voorstander van samenwerking om gezamenlijk tot slimmere oplossingen te komen. Juist op het gebied van vastgoeddata waar de basis ligt voor verduurzaming. De laatste jaren richt Dave zich in het bijzonder op de digitalisering van vastgoeddata en deelt graag zijn inzichten en ervaringen op dit gebied.
‘De sociale huursector is van onschatbare waarde voor onze samenleving. Maatschappelijke impact en verduurzaming komen hier samen. Ik vind het belangrijk om mijn kennis over energielabels, vastgoeddata en digitalisering actief te delen, zodat we met elkaar tot betere en slimmere oplossingen komen. Door inzichten uit de praktijk te koppelen aan data kunnen we als sector echt versnellen – en daar graag ik graag mijn steentje aan bij.’
Met passie voor volkshuisvesting, energieprestatie en energietransitie werkt Arjan van Helvoort al meer dan een decennium bij Atriensis aan comfortabele, kwalitatieve en betaalbare huurwoningen. Als partner van woningcorporaties, met ketenpartners, voor huurders. Met een integrale visie op duurzaamheid en oog voor alle verschillende belangen. Ambitie, praktische uitvoerbaarheid en betaalbaarheid staan voorop in zijn projecten. Resultaatgericht en pragmatisch. De expertise van Arjan ligt in het verbinden van technische kennis met strategische inzichten, waardoor complexe projecten soepel en succesvol worden uitgevoerd.
Arjan van Helvoort: ‘De opgave is immens en wordt steeds complexer. De uitdaging is vraagstukken en oplossingen eenvoudig te houden. Werken aan en vanuit een gezamenlijk belang en doel. Het welzijn van de huurder voorop. Atriensis helpt opdrachtgevers in het maken van de juiste afwegingen en verbindt ze met partijen uit ons netwerk als dat nodig is. Hierin deel ik graag mijn kennis en expertise. Samen kunnen we de energietransitie versnellen en een duurzame toekomst creëren.'
Al bijna dertig jaar werkt Hella Maessen met passie aan duurzaam en gezond wonen binnen de sociale huursector. Door haar grote betrokkenheid en haar actuele kennis van ontwikkelingen in de sector helpt zij corporaties om goed voorbereid te zijn op de warmtetransitie en andere verduurzamingsopgaven. De warmtetransitie is een enorme uitdaging voor corporaties. Die uitdaging aangaan vraagt om kennis bij corporaties en alle ketenpartners. Met haar kritische blik, heldere uitleg en enthousiasme draagt Hella haar kennis graag over.
Hella Maessen: ‘In Nederland hebben we een mooie sociale huursector. Daar moeten we trots en zuinig op zijn. Ik werk daar graag aan mee. Door actuele kennis te delen en duidelijk over te brengen, kunnen we echte stappen zetten in de verduurzaming. Samen zorgen we dat ook in de toekomst iedereen betaalbaar en goed kan wonen.’
Dyon Noy is al ruim veertig jaar actief binnen de sociale huursector. Als oprichter van Atriensis en met zijn jarenlange ervaring in de sector kent hij de wereld van woningcorporaties als geen ander. Zelf is hij groot voorstander van het delen van kennis om daar samen van te leren. De laatste jaren houdt Dyon zich vooral bezig met advisering over het aardgasvrij maken van hele wijken en buurten. De kennis en praktijkervaringen die hij hierbij heeft opgedaan, brengt hij graag met passie en enthousiasme over.
Dyon Noy: ‘Werken in de sociale huursector is en blijft het mooiste wat er is. Comfortabele en betaalbare woningen realiseren voor huurders. Echter, lopen woningcorporaties en ketenpartners tegen ontzettend veel uitdagingen aan. Vanuit Atriensis delen wij graag onze kennis en expertise om die uitdagingen aan te gaan en te werken aan oplossingen.’
Tijdens de inspirerende en interactieve kennisbijeenkomst op donderdag 28 maart 2024 van 15.00 tot 17.00 uur staat de enorme uitdaging op financieel vlak centraal. Hierbij komen verschillende invalshoeken aan bod. Zo belicht Reynt Sluis, coördinerend specialistisch adviseur, het perspectief van de Autoriteit woningcorporaties: de toezichthouder van de sector. Diana de Koning, MT-lid bij het WSW, gaat op de uitdagingen van de sector in vanuit het perspectief van de ‘borger’ van de corporatiefinanciering. Victor Burger, partner bij sectorspecialist Finance Ideas, deelt zijn uitgesproken opvattingen over de opgaven van corporaties versus de financiële polsstok. Alle inleiders gaan afzonderlijk, met elkaar en ook met de deelnemers op een drietal vragen in:
Hoe zorg je voor een duurzaam prestatiemodel voor de verduurzamingsopgave? Kosten zijn fors gestegen, veel verduurzamingsmaatregelen leiden tot extra exploitatielasten en er zijn praktisch geen mogelijkheden voor extra inkomsten
Hoe zorg je voor flexibiliteit tussen de verschillende Nationale Prestatieafspraken onderling? Prognoses komen blijkens de Staat van de corporatiesector 2023 te vaak niet uit. Tegenvallers bij sommige opgaven die tot versnelling leiden bij andere opgaven
Hoe zorg je voor optimale lokale samenwerking rondom de verduurzamingsopgave? Hoe kan lokale samenwerking tot meer resultaat rondom de verduurzamingsopgave leiden? De betekenis van de IBW en de lokale prestatieafspraken
n.t.b.
